종전자산 감정평가는 어떻게 진행되나
종전자산 감정평가는 조합이 선정한 2곳 이상의 감정평가법인이 각 조합원 소유 부동산의 가치를 평가하는 절차로, 이 평가액에 비례율을 곱한 값이 권리가액이 됩니다. 평가 결과에 따라 조합원별 권리가액과 분담금 규모가 크게 달라질 수 있습니다. 평가 절차와 기준을 미리 알아두면 통지받은 평가액을 좀 더 침착하게 검토할 수 있습니다.
- 감정평가법인 선정 — 조합과 구청 등이 복수 법인 추천·선정
- 현장조사 — 평가사가 대상 부동산 현황을 직접 조사
- 평가액 산정 — 인근 거래사례, 공시가격 등을 종합해 산정
- 통지 및 이의신청 — 조합원에게 개별 통지, 이의 있으면 신청 가능
감정평가법인은 누가 선정하나요
통상 조합과 관할 구청 등이 복수의 감정평가법인을 추천해 조합원 동의나 추첨 등의 절차로 선정하며, 특정 조합원과 이해관계가 있는 법인은 배제되는 것이 원칙입니다.
현장조사에서 확인하는 내용
평가사는 건물 구조와 면적, 이용 현황, 토지 지목과 위치 등을 현장에서 직접 확인하며, 소유자가 자료를 제출하면 참고할 수 있습니다. 현장조사 일정은 사전에 개별 통지되는 것이 일반적이므로, 가능하면 참석해 현황을 직접 설명하는 것이 도움이 됩니다.
평가액 산정 기준
인근 유사 부동산의 거래사례, 공시가격, 수익 환원 등 여러 방식을 종합해 평가액을 산정하며, 감정평가법인마다 산정 결과에 다소 차이가 있을 수 있어 복수 법인 평가액의 평균을 활용하는 경우가 많습니다.
평가 결과 통지와 확인
평가가 끝나면 조합원 개인에게 본인 부동산의 평가액이 개별 통지되며, 총회 자료를 통해 전체 평가 총액과 비례율 산정 근거도 함께 공개되는 것이 일반적입니다.
평가액에 이의가 있으면
통지받은 평가액에 이의가 있으면 정해진 기간 내 이의신청 절차를 통해 재평가를 요청할 수 있으며, 절차와 기한은 조합 정관과 관계 법령에 따라 다릅니다.
평가액이 권리가액에 반영되는 과정
확정된 평가액에 비례율을 곱한 값이 권리가액이 되며, 이 권리가액은 이후 분담금과 환급금을 정하는 핵심 기준이 됩니다. 자세한 계산 예시는 budamgeum-gyesan 문서를 참고할 수 있습니다.
평가액이 낮게 나왔다면
평가액이 예상보다 낮다면 우선 평가 근거 자료(비교 사례, 산정 방식)를 확인하고, 명백한 오류가 있다고 판단되면 이의신청 절차를 검토하는 것이 좋습니다.
감정평가와 재산세 공시가격의 관계
감정평가액은 재산세나 종합부동산세 산정에 쓰이는 공시가격과는 별개의 절차와 기준으로 산정되므로, 두 금액이 다르다고 해서 오류로 볼 필요는 없습니다. 종전자산평가는 재개발 사업의 권리가액 산정을 위한 별도의 감정평가라는 점을 이해해두면 혼동을 줄일 수 있습니다. 세금 관련 기준가액은 tax.tnvjaos.com에서 별도로 확인할 수 있습니다.
실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
통상 사업시행인가 이후 관리처분계획 수립을 위해 한 차례 종전자산평가를 받으며, 이후 준공 시 청산을 위한 별도 평가가 이뤄지기도 하고, 사업이 장기화되면 재평가가 이뤄지는 경우도 있습니다.
개인이 임의로 지정하기는 어렵고, 조합과 관할 구청 등이 정한 절차에 따라 복수 법인 중에서 선정되는 것이 일반적이며, 조합원은 이 선정 절차에 총회를 통해 의견을 낼 수 있습니다.
이의신청 절차로 해결되지 않으면 행정소송 등 법적 절차를 검토할 수 있으나, 비용과 기간이 소요되므로 신중한 판단이 필요합니다.
감정평가액은 여러 산정 방식을 종합한 결과로 실거래 시세와 다를 수 있으며, 통상 시세보다 낮게 산정되는 경향이 있다고 알려져 있습니다.
이의신청 절차가 마무리되고 관리처분계획이 총회에서 의결·인가되는 시점에 최종 확정되며, 그 전까지는 잠정 통지된 평가액으로 이해해야 합니다.
통상 조합이 총사업비에서 부담하며, 개별 조합원이 별도로 평가 비용을 내지는 않는 것이 일반적이고, 이 비용도 총사업비 항목에 포함됩니다.