재개발 구역 조합원으로서 분담금을 내야 하거나 조합원 지위 매수를 검토하는 분께 필요합니다. 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이라 비례율·사업비 변동에 따라 달라집니다.
재개발추가분담금은 ‘분담금 구성 이해’부터 ‘납부일정·자금계획’까지 6단계로 확인합니다. 투자 시점 판단에 필요한 순서입니다.
분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액으로, 구성 원리를 먼저 이해해야 이후 변동 요인도 판단할 수 있습니다.
공사비, 설계비, 금융비 등 총사업비 항목을 확인하면 비례율이 왜 변하는지 이해하는 데 도움이 됩니다.
권리가액은 종전자산 평가액에 비례율을 곱해 산정됩니다(도시정비법 제74조). 프리미엄은 매매가에서 이 권리가액을 뺀 웃돈입니다.
평형별 조합원 분양가와 선택 조건(동·호수, 옵션 등)에 따라 분담금이 달라집니다.
공사비 상승, 일반분양 성과, 사업 지연 등은 비례율과 추정 분담금을 변동시키는 주요 요인입니다.
분담금은 계약금·중도금·잔금으로 나눠 납부하는 경우가 많아, 미리 자금 계획을 세워두는 것이 중요합니다.
재개발과 재건축은 분담금 산정 기준·권리가액 산정·프리미엄·변동 요인 항목에서 차이가 있습니다.
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 분담금 산정 기준 | 조합원 분양가 - 권리가액(제74조) | 조합원 분양가 - 권리가액(제74조, 재건축도 동일 조문 적용) |
| 권리가액 산정 | 종전자산 평가액 × 비례율 | 종전자산 평가액 × 비례율 |
| 프리미엄 | 매매가 - 권리가액(법정 요율 없는 당사자 협의) | 매매가 - 권리가액(법정 요율 없는 당사자 협의) |
| 변동 요인 | 세입자 이주비·손실보상 등 사업비 변수 많음 | 세입자 변수 적어 사업비 변동이 비교적 제한적 |
아래 목록에서 주제별로 정리한 재개발추가분담금 정보 60가지를 바로 볼 수 있습니다.
분담금은 조합원 분양가에서 권리가액(종전자산 평가액×비례율)을 뺀 금액이므로, 아래 여섯 가지를 차례로 확인하면 본인 부담 규모를 가늠할 수 있습니다.
| 항목 | 확인할 내용 | 확인처 |
|---|---|---|
| 분담금 구성 | 조합원 분양가와 권리가액의 차액, 양수면 납부·음수면 환급 | 관리처분계획 총회 자료, 분담금 고지서 |
| 사업비 항목 | 공사비·설계감리비·금융비·법정 부담금·예비비 내역 | 사업시행계획서, 총회 자료 |
| 권리가액·변수 | 종전자산 감정평가액과 비례율, 대지지분·용도지역 | 감정평가 통지서, 조합 공지 |
| 분양가·선택조건 | 평형·타입·동층향별 분양가와 유상옵션 비용 | 관리처분계획, 분양계약 안내문 |
| 추정액 변동요인 | 공사비 상승, 일반분양 물량, 임대주택 비율, 인허가 지연 | 총회 자료, 정비계획 고시문 |
| 납부일정·자금계획 | 계약금·중도금·잔금 회차, 청산금, 부대비용 | 조합원 분양계약서, 납부 고지서 |
추정 분담금을 확정 금액처럼 받아들이고 자금계획을 빠듯하게 세우는 것이 가장 흔한 실수입니다.
분담금은 조합원 분양가에서 본인의 권리가액을 뺀 금액으로 조합에 납부하는 돈이고, 프리미엄은 매매가에서 권리가액을 뺀 금액으로 매도인에게 지급하는 웃돈입니다. 납부 대상과 성격이 전혀 다릅니다.
네, 비례율이 낮을수록 권리가액이 작아져 조합원 분양가와의 차액인 분담금이 늘어나는 구조입니다. 비례율은 사업비 변동에 따라 계속 바뀔 수 있습니다.
공사비 상승, 일반분양 성과, 사업 지연에 따른 금융비 증가 등이 총사업비에 반영되면서 비례율이 조정되고, 이에 따라 추정 분담금도 단계마다 달라질 수 있습니다.
조합 총회 자료의 관리처분계획서에서 평형별 분담금 추정액을 확인할 수 있습니다. 확정 전 단계의 금액은 추정치이므로 변동 가능성을 함께 감안해야 합니다.
네, 사전 예약 시 당일 방문 상담이 가능합니다. 관심 구역과 평형을 미리 알려주시면 관련 추정 자료를 준비해 상담 시간을 단축해 드립니다.
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