분담금구성

상가 조합원의 분담금은 주택 조합원과 무엇이 다른가

상가를 소유한 조합원도 종전자산 평가액에 비례율을 곱해 권리가액을 산정하는 기본 원리는 주택 조합원과 같습니다. 다만 상가는 원칙적으로 신축 상가를 재분양받고, 위치·층·업종별 수익성이 평가에 반영돼 같은 면적이라도 분담금 편차가 주택보다 크게 나타나는 경우가 많습니다.

권리가액 산정 공식은 동일합니다

감정평가로 산정된 종전자산평가액에 비례율을 곱해 권리가액을 구하는 기본 공식은 주택과 상가 조합원 모두 같습니다. 다만 상가는 위치와 층수, 업종별 수익성 등이 평가에 함께 반영돼 같은 면적이라도 평가액 편차가 주택보다 클 수 있습니다.

상가는 원칙적으로 상가로 재분양됩니다

정비사업에서 종전 상가 소유자는 원칙적으로 신축 상가를 분양받으며, 주택으로 전환 신청은 정관과 관리처분계획에서 정한 요건(권리가액 규모, 신청 시기 등)을 충족해야 가능한 경우가 많습니다.

상가 분양가는 위치별로 세분화됩니다

상가 분양가는 1층·지하층 여부, 코너 자리인지 안쪽 자리인지, 예상 유동인구와 임대수익 전망 등을 고려해 호실별로 세분화되는 경우가 많아, 단순히 면적만 비교해서는 분담금을 예측하기 어렵습니다.

분담금 계산 예시

상가 조합원의 권리가액이 3억원(예시)이고 희망 호실의 조합원 분양가가 3억 8천만원(예시)이라면 분담금은 8천만원(예시)이 됩니다. 실제 금액은 호실 위치와 감정평가 결과에 따라 크게 달라집니다.

같은 상가 조합원끼리도 편차가 큽니다

같은 상가 조합원이라도 1층과 지하층, 코너 자리와 안쪽 자리의 평가액과 분양가 차이가 커 분담금 편차가 주택 조합원보다 큰 편입니다. 희망 호실을 정할 때 이 점을 고려해야 합니다.

상가에서 주택으로 전환 신청이 가능한 경우

권리가액이 주택 분양가 이상이거나 정관이 정한 별도 요건을 충족하면 상가 소유자도 주택 분양을 신청할 수 있는 경우가 있으나, 모든 사업장에서 허용되는 것은 아니라 조합에 확인이 필요합니다.

상가 조합원이 확인해야 할 자료

관리처분계획 총회 자료에서 상가 동·호별 종전자산평가액과 예정 분양가를 확인할 수 있으며, 궁금한 호실은 조합에 개별적으로 문의하는 것이 정확합니다. 관리처분계획 관련 사항은 도시정비법 제74조에 근거해 확정됩니다.

자주 묻는 질문