권리가액·변수

재개발 프리미엄이란, 계산은 어떻게 하나

정리 · 2026년 09월 09일

재개발 프리미엄은 매매가에서 권리가액(종전자산 평가액×비례율, 도시정비법 제74조)을 뺀 금액으로, 조합원 지위에 대해 추가로 지불하는 웃돈을 의미합니다. 프리미엄은 사업 단계와 입지, 예상 시세차익 전망에 따라 크게 달라집니다.

권리가액은 어떻게 정해지나요

권리가액은 감정평가업자가 평가한 종전자산 평가액에 비례율을 곱해 산정하며, 도시정비법 제74조에 따른 관리처분계획에 반영됩니다. 감정평가는 조합이 선정한 복수의 감정평가법인이 진행하며, 소유자가 결과에 이의를 제기할 수 있는 절차도 마련돼 있습니다.

프리미엄과 분담금은 어떻게 다른가요

프리미엄은 매매가에서 권리가액을 뺀 금액으로 매도인에게 지급하는 웃돈이고, 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액으로 조합에 납부하는 돈입니다. 같은 권리가액을 기준으로 하지만 지급 대상이 다릅니다.

프리미엄이 오르내리는 이유

사업 진행 속도, 분양가 상승 기대감, 입지와 학군, 부동산 시장 전반의 분위기가 복합적으로 프리미엄에 반영됩니다. 사업이 지연되거나 시장이 침체되면 프리미엄이 낮아지거나 일시적으로 마이너스가 되는 경우도 있습니다.

프리미엄 계산식과 예시

프리미엄은 매매가에서 권리가액(감정평가액×비례율)을 뺀 금액으로 계산합니다. 위 예시처럼 매매가 5억원, 권리가액 3억 5천만원이면 프리미엄은 1억 5천만원입니다. 실제 금액은 구역과 시점에 따라 크게 달라집니다.

마이너스 프리미엄이 나타나는 경우

사업 지연이나 시장 침체기에는 매매가가 권리가액보다 낮게 형성되어 마이너스 프리미엄(속칭 마피)이 나타나기도 합니다. 이 경우 매수인에게는 오히려 진입 기회가 될 수 있지만 사업 지연 리스크도 함께 감안해야 합니다.

프리미엄 협상이 가능한가요

프리미엄은 법정 요율이 없는 당사자 간 협의 금액이라 매수·매도자 협상에 따라 조정될 수 있습니다. 다만 인기 구역은 협상 여지가 크지 않은 편입니다.

권리가액 확인 방법

권리가액은 조합 사무실에 문의하거나 관리처분계획 총회 자료에서 본인 소유 부동산의 종전자산 평가액과 비례율을 확인해 계산할 수 있습니다. 매수 전이라면 매도인 동의를 받아 조합에 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.

비례율 변동이 프리미엄에 미치는 영향

비례율이 조정되면 권리가액이 함께 변하고, 매매가가 그대로라면 프리미엄도 자동으로 달라집니다. 사업 후반부로 갈수록 비례율이 안정되는 경향이 있어 프리미엄 변동성도 함께 줄어드는 경우가 많습니다.

프리미엄에 세금이 붙나요

프리미엄은 매매가의 일부로 취급돼 매도인에게는 양도소득세, 매수인에게는 취득세 산정 기준에 포함되는 경우가 많습니다. 정확한 세액은 개인 상황에 따라 달라 세무 전문가 확인이 필요합니다.

자주 묻는 질문