권리가액·변수

근저당·전세보증금이 있는 부동산의 권리가액은 어떻게 되나

근저당이나 전세보증금 등 담보권·임차권이 설정돼 있어도 종전자산평가액과 권리가액 산정 자체는 이런 채무와 무관하게 부동산 가치를 기준으로 이뤄집니다. 다만 소유권 이전이나 잔금 정산 시점에는 이런 권리관계를 별도로 정리해야 하므로 미리 확인해두는 것이 중요합니다.

근저당·전세보증금이 있는 부동산의 권리가액은 어떻게 되나, 핵심만 요약하면 무엇인가요?

감정평가는 부동산 자체의 물리적, 경제적 가치를 평가하는 것으로, 그 부동산에 설정된 근저당이나 전세보증금 같은 채무 관계는 평가액 산정에 직접 반영되지 않는 것이 일반적입니다.

조합원 분양계약이나 소유권 이전 절차를 진행하려면 통상 근저당권을 말소하거나 채무를 인수하는 절차가 별도로 필요하며, 이는 권리가액과는 별개의 소유권 정리 문제입니다.

전세를 준 상태로 재개발이 진행되면 이주 시점에 임대차 계약을 종료하고 보증금을 반환하는 절차가 필요하며, 이는 조합과의 관계와는 별개로 임대인·임차인 간에 처리해야 할 사항입니다.

조합원 지위를 매매할 때 근저당이나 전세보증금이 설정된 물건이라면 매매대금에서 어떻게 정산할지 계약서에 명확히 기재해야 이후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

이주비 대출을 받으려면 기존 근저당을 말소하거나 후순위로 정리해야 하는 경우가 많아, 기존 대출이 있다면 이주비 대출 실행 전 상환 계획을 미리 세워두는 것이 좋습니다.

본인 소유 부동산이나 매수를 고려하는 물건의 등기부등본을 통해 근저당, 가압류 등 권리관계를 미리 확인해두면 이후 절차에서 예상치 못한 문제를 줄일 수 있습니다.

단계	확인할 내용
1단계	등기부등본에서 근저당 설정액과 다른 권리관계를 확인합니다.
2단계	임대차 계약 종료일과 보증금 반환 시점을 이주 일정과 맞춰 봅니다.
3단계	이주비 대출과 기존 근저당의 관계를 금융기관에 문의합니다.
4단계	매매 시 근저당 처리와 보증금 정산 조건을 계약서에 명확히 적습니다.

실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.

아닙니다. 권리가액은 부동산 자체의 가치를 기준으로 산정되며 근저당 유무는 평가액 산정에 직접 반영되지 않는 것이 일반적입니다.

네, 소유권을 기준으로 조합원 자격이 인정되며 전세보증금 반환은 임대차 관계에서 별도로 처리해야 할 문제입니다.

통상 조합원 분양계약이나 소유권 이전 등기 전에 말소하거나 인수 처리해야 하며, 구체적인 시점은 조합 절차에 따라 다를 수 있습니다.

가능하지만 매매대금에서 근저당 채무를 어떻게 정산할지 계약서에 명확히 기재해야 이후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

금융기관과 대출 조건에 따라 다르나, 기존 근저당을 말소하거나 후순위로 정리해야 하는 경우가 많아 사전 확인이 필요합니다.