권리가액·변수

근저당·전세보증금이 있는 부동산의 권리가액은 어떻게 되나

근저당이나 전세보증금 등 담보권·임차권이 설정돼 있어도 종전자산평가액과 권리가액 산정 자체는 이런 채무와 무관하게 부동산 가치를 기준으로 이뤄집니다. 다만 소유권 이전이나 잔금 정산 시점에는 이런 권리관계를 별도로 정리해야 하므로 미리 확인해두는 것이 중요합니다.

• 권리가액 산정 — 근저당·전세보증금과 무관하게 부동산 자체 가치로 평가
• 근저당 — 소유권 이전 전 말소 또는 인수 처리 필요
• 전세보증금 — 임대차 계약 종료 및 보증금 반환 별도 처리
• 매매 시 이런 권리관계를 매매계약서에 명확히 반영해야 함

권리가액 산정 자체는 영향받지 않습니다

감정평가는 부동산 자체의 물리적, 경제적 가치를 평가하는 것으로, 그 부동산에 설정된 근저당이나 전세보증금 같은 채무 관계는 평가액 산정에 직접 반영되지 않는 것이 일반적입니다.

근저당은 별도로 말소해야 합니다

조합원 분양계약이나 소유권 이전 절차를 진행하려면 통상 근저당권을 말소하거나 채무를 인수하는 절차가 별도로 필요하며, 이는 권리가액과는 별개의 소유권 정리 문제입니다.

전세보증금이 있는 경우 임대차 관계 정리

전세를 준 상태로 재개발이 진행되면 이주 시점에 임대차 계약을 종료하고 보증금을 반환하는 절차가 필요하며, 이는 조합과의 관계와는 별개로 임대인·임차인 간에 처리해야 할 사항입니다.

매매 시에는 권리관계를 반드시 확인해야 합니다

조합원 지위를 매매할 때 근저당이나 전세보증금이 설정된 물건이라면 매매대금에서 어떻게 정산할지 계약서에 명확히 기재해야 이후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

이주비 대출과 기존 근저당의 관계

이주비 대출을 받으려면 기존 근저당을 말소하거나 후순위로 정리해야 하는 경우가 많아, 기존 대출이 있다면 이주비 대출 실행 전 상환 계획을 미리 세워두는 것이 좋습니다.

등기부등본을 미리 확인하세요

본인 소유 부동산이나 매수를 고려하는 물건의 등기부등본을 통해 근저당, 가압류 등 권리관계를 미리 확인해두면 이후 절차에서 예상치 못한 문제를 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문